Le diagnostic technique global (DTG) est un document complet qui dresse le bilan de santé d’une copropriété : état du bâtiment, conformité réglementaire, performance énergétique et besoins de travaux à moyen terme. Il vise à informer les copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et à les aider à planifier les travaux nécessaires à sa conservation, à la sécurité des occupants et à la maîtrise de la consommation d’énergie. Pour tout comprendre de la copropriété, retrouvez notre série d’article consacrée à ce sujet.

Depuis la réforme du Code de la construction et de l’habitation (articles L. 731-1 et suivants), les dispositions relatives au DTG s’appliquent progressivement à l’ensemble des copropriétés :

• depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces,
• depuis le 1er janvier 2024 pour celles de 51 à 200 lots,
• et depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 lots ou moins.

Toutes les copropriétés sont donc désormais concernées, selon des modalités adaptées à leur taille.

Les trois grandes étapes de mise en œuvre du DTG

1. Décision en assemblée générale

La décision de réaliser un DTG appartient à l’assemblée générale des copropriétaires. Elle est votée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. L’assemblée fixe également les modalités de réalisation du diagnostic (choix du prestataire, budget, calendrier). Cette étape est essentielle : sans vote, aucun DTG ne peut être engagé par le syndic.

2. Présentation aux copropriétaires

Une fois le diagnostic réalisé, son contenu doit être présenté en assemblée générale, lors de la première réunion qui suit sa réalisation ou sa révision. Cette présentation permet aux copropriétaires de prendre connaissance des résultats, des recommandations et du plan de travaux proposé pour les années à venir.

3. Communication à l’autorité administrative

Dans le cadre de certaines procédures liées à la sécurité ou à la salubrité des immeubles, le maire ou le préfet peuvent demander au syndic de produire le DTG afin de vérifier l’état de bon usage et de sécurité des parties communes.
En cas d’absence de transmission dans un délai d’un mois à compter de la notification, l’autorité administrative peut faire réaliser d’office le diagnostic, aux frais de la copropriété.

Le contenu du diagnostic

Le diagnostic technique global comprend quatre volets :

1. une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements collectifs ;
2. un état technique de l’immeuble au regard des obligations légales et réglementaires en matière de construction et de sécurité ;
3. une analyse des améliorations possibles pour la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
4. un diagnostic de performance énergétique (DPE collectif) du bâtiment.

Le rapport final comporte en outre :

• une évaluation sommaire du coût des travaux à réaliser ;
• une liste hiérarchisée des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la sécurité et à la santé des occupants ;
• les actions à mener dans les dix années à venir pour améliorer la performance énergétique et la durabilité du patrimoine.

Un outil de pilotage du patrimoine collectif

Le DTG ne se limite pas à un simple état des lieux. Il sert aussi de base à l’élaboration du plan pluriannuel de travaux (PPT), devenu obligatoire pour toutes les copropriétés à usage d’habitation.
Lorsqu’un DTG ne révèle aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, la copropriété peut être dispensée de réaliser un plan pluriannuel.

Ce diagnostic facilite la gestion de long terme, permet d’anticiper les dépenses, de planifier les interventions et d’éviter les situations d’urgence coûteuses.

Un levier pour la bonne gestion et la valeur du bien

Bien qu’il représente un investissement, le DTG constitue une démarche de prévention et de  responsabilité. Il permet de préserver la sécurité et la santé des occupants, d’anticiper les travaux majeurs, de maîtriser les charges de copropriété dans la durée, de valoriser les logements lors de la vente et de contribuer à la transition énergétique des bâtiments. Le syndic et le conseil syndical ont donc tout intérêt à inscrire la question du DTG à l’ordre du jour de l’assemblée générale dès que possible, si cela n’a pas déjà été fait.

La position de la CNAFC

La CNAFC encourage les familles copropriétaires à s’informer sur la situation de leur immeuble et à s’assurer que leur copropriété respecte le cadre légal désormais en vigueur. Réaliser un DTG, c’est agir pour une copropriété mieux gérée, plus sûre et plus durable. C’est aussi une manière de protéger le patrimoine familial, en anticipant les décisions collectives et en favorisant une gestion transparente et prévoyante des bâtiments d’habitation.