Copropriétés en difficulté : les procédures et solutions légales

Les copropriétés peuvent se trouver en difficulté, pour des raisons de de fonctionnement ou de financement, mettant en péril leur gestion ou la conservation de l’immeuble. Le législateur a prévu plusieurs dispositifs pour prévenir et traiter ces situations, qu’elles concernent l’ensemble de la copropriété ou un copropriétaire en particulier. Pour comprendre la copropriété, ses règles et ses acteurs, retrouvez notre article dédié.

Les difficultés touchant la copropriété dans son ensemble

Lorsqu’une copropriété connaît des dysfonctionnements ou des difficultés financières, trois procédures existent : la procédure d’alerte, la procédure applicable aux copropriétés en difficulté et la procédure en cas d’état de carence.

La procédure d’alerte

La procédure d’alerte vise les copropriétés dites fragiles ou en difficulté. Cette fragilité est appréciée à la date de clôture des comptes. Le syndic doit déclencher cette procédure si les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles, ou 15 % dans les copropriétés comptant plus de 200 lots. Il en informe le conseil syndical et saisit le juge pour la désignation d’un mandataire ad hoc.

Dans un délai de trois mois, renouvelable une fois, le mandataire dresse un rapport. Ce document identifie l’origine des difficultés en analysant la situation financière du syndicat des copropriétaires et l’état de l’immeuble. Il formule ensuite des propositions pour rétablir l’équilibre financier, assurer la sécurité des occupants et rendre compte des actions menées.

La procédure applicable à des copropriétés en difficulté

Lorsqu’une copropriété ne parvient plus à fonctionner normalement, le tribunal peut désigner un administrateur provisoire. Sa mission diffère de celle du mandataire ad hoc : il ne se contente pas d’analyser, il agit. L’administrateur provisoire se substitue au syndic, qui est dessaisi, et prend en main la gestion de la copropriété.

Un administrateur provisoire peut être nommé si l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou si la conservation de l’immeuble n’est plus assurée. Le président du tribunal judiciaire lui confère alors tous les pouvoirs du syndic nécessaires à l’exécution de sa mission. Le mandat du syndic cesse de plein droit, sans indemnité, de même que les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception des actes d’acquisition ou de disposition immobilière et des modifications du règlement de copropriété relatives à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

L’administrateur provisoire rend compte de sa mission au président du tribunal judiciaire, à sa demande et au moins une fois par an, par un rapport écrit.

La procédure en cas d’état de carence

L’état de carence correspond à la situation la plus grave. Il s’agit de copropriétés dont le syndicat connaît des difficultés de gestion ou de trésorerie telles qu’il ne peut plus assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants. Cette procédure vise les immeubles présentant un danger manifeste pour les habitants. À défaut de solutions, le juge peut aller jusqu’à prononcer l’expropriation de l’immeuble, mesure ultime pour protéger les occupants et rétablir un cadre de vie sûr.

Les difficultés touchant un copropriétaire

L’équilibre financier d’une copropriété dépend directement du paiement régulier des charges par chacun. Si un copropriétaire ne règle pas sa quote-part, les autres peuvent se retrouver à en supporter le coût, entraînant un effet domino où tous se trouvent fragilisés.

Face à des difficultés de paiement, trois réflexes doivent prévaloir : s’informer sur les modalités de paiement, contacter rapidement le syndic et le conseil syndical, et rester attentif aux tarifs de relance facturés par les syndics. À noter que les relances envoyées avant la première mise en demeure ne sont pas facturables, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’échelonnement du paiement de certains travaux

Lorsqu’une assemblée générale vote des travaux d’amélioration, un copropriétaire qui s’est abstenu, a voté contre ou était absent peut demander l’étalement du paiement de sa part, à condition d’avoir contesté le procès-verbal de l’assemblée dans les deux mois suivant sa notification. Cette possibilité, prévue par l’article 33 de la loi de 1965, s’applique notamment aux travaux de transformation, d’adjonction d’équipements, d’isolation ou d’aménagement de locaux communs.

Si la copropriété ne recourt pas à un emprunt collectif, le copropriétaire concerné devra verser des intérêts au taux légal en matière civile.

Les mesures contraignantes à l’égard du copropriétaire débiteur

En cas de non-paiement, le syndic dispose de plusieurs leviers : l’envoi de relances, d’une mise en demeure, la tentative de conciliation, l’action en justice, puis la saisie des biens mobiliers ou immobiliers. Depuis 2024, la procédure de saisie conservatoire a été facilitée.

Le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant. Passé un délai de trente jours sans paiement, toutes les provisions non encore échues sur le budget annuel et les sommes dues au titre des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles. Le syndicat peut alors pratiquer une mesure conservatoire, telle qu’une saisie conservatoire ou une sûreté judiciaire sur les biens du débiteur, si la dette est certaine et que son recouvrement semble menacé.

Depuis 2024, le syndic n’a plus besoin d’une autorisation préalable du juge pour engager cette procédure. Le commissaire de justice (anciennement huissier) établit l’inventaire et l’estimation des biens ou comptes bancaires du copropriétaire débiteur, puis les rend indisponibles. Cette saisie peut concerner tout bien mobilier corporel ou incorporel appartenant au débiteur, comme des œuvres d’art, bijoux ou équipements électroniques, à l’exception des biens de première nécessité tels que les vêtements, la literie, les denrées alimentaires ou les souvenirs personnels.

Le syndic demeure tenu de respecter les formalités postérieures à la saisie, qui peuvent être contestées devant le juge. La procédure, bien que simplifiée, reste donc encadrée et exige rigueur et transparence.

Prévenir plutôt que guérir

Une copropriété en difficulté ne devient pas irrémédiablement défaillante. L’anticipation, le dialogue entre copropriétaires et syndic, et la transparence des comptes sont les meilleurs remparts. En cas de déséquilibre, les procédures d’alerte ou de redressement permettent d’intervenir avant que la situation ne dégénère. Pour chaque copropriétaire, le respect de ses obligations de paiement reste la première garantie de stabilité collective.