Comprendre la copropriété : règles, acteurs et fonctionnement

Tout immeuble bâti, ou groupe d’immeubles bâtis, dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, obéit à des règles précises : définition juridique, contenu d’un lot, parties communes, tantièmes, rôles du syndicat, du syndic et du conseil syndical, ainsi que les délais clés pour l’assemblée générale. La Confédération nationale des AFC (CNAFC) rappelle les bases essentielles, avec les fondements juridiques utiles dans ce premier article d’une série sur la copropriété.

Un cadre juridique précis pour un patrimoine partagé

La copropriété est un mode d’organisation particulier de la propriété immobilière, encadré par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Elle s’applique à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis, à usage total ou partiel d’habitation, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots. Cette définition, posée par l’article 1er de la loi de 1965, constitue la base de toute gestion collective d’un immeuble.

Le lot de copropriété

Chaque copropriétaire détient un ou plusieurs lots de copropriété. Un lot se compose obligatoirement d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
La partie privative correspond à la portion exclusive du copropriétaire, tandis que la quote-part des parties communes exprime sa participation aux éléments collectifs de l’immeuble.

Les parties communes comprennent notamment le sol, les cours, les jardins, les voies d’accès, le gros œuvre, les éléments d’équipement collectif et les canalisations traversant les locaux privatifs, les coffres, gaines, cheminées, locaux des services communs et tous les passages ou corridors nécessaires à l’usage de l’immeuble.

La quote-part de chaque copropriétaire, appelée souvent « tantième de copropriété », est déterminée en fonction de la valeur relative de son lot par rapport à l’ensemble de l’immeuble, compte tenu de sa consistance, de sa superficie et de sa situation, sans égard à son usage. C’est cette quote-part qui sert de base à la répartition des charges communes et au calcul des droits de vote en assemblée générale.

Le règlement de copropriété, référence essentielle

Le règlement de copropriété est le document fondateur de la vie collective de l’immeuble. Établi le plus souvent lors de la construction, il fixe les règles d’organisation et de fonctionnement de la copropriété, définit la destination de l’immeuble et précise la répartition des charges et des tantièmes entre les lots.
Ce document est la clé de lecture de la copropriété : toute question concernant les droits et obligations de chacun y trouve en principe sa réponse.

C’est lui qui permet de déterminer si un balcon est une partie commune à jouissance privative ou une partie entièrement privative, de savoir qui doit participer aux frais d’un dégât des eaux, ou encore si l’installation d’un cabinet professionnel est autorisée dans l’immeuble. Le règlement de copropriété est donc un texte de référence à consulter régulièrement, un véritable guide de vie collective.

Trois acteurs indissociables

La vie d’une copropriété repose sur trois acteurs essentiels : le syndicat des copropriétaires, le syndic et le conseil syndical.

Le syndicat des copropriétaires est la collectivité formée par l’ensemble des copropriétaires. Il possède la personnalité civile et a pour mission la conservation et l’administration de l’immeuble. Les décisions du syndicat sont prises collectivement en assemblée générale.

Le syndic, bénévole ou professionnel, est le représentant légal du syndicat. Il met en œuvre les décisions prises en assemblée générale, assure la gestion administrative, comptable et technique de l’immeuble, et veille à la bonne exécution des contrats. Il est lié à la copropriété par un contrat voté en assemblée générale.

Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic. Il émet des avis sur toutes les questions intéressant la copropriété et peut se saisir de sujets touchant à la gestion de l’immeuble. L’assemblée générale fixe, à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, le montant à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire, ainsi que celui à partir duquel une mise en concurrence est exigée.

Les membres du conseil syndical sont élus en assemblée générale parmi les copropriétaires ou certaines personnes liées à eux : ascendants, descendants, conjoints, partenaires de PACS, associés, accédants ou usufruitiers. Une personne morale peut être membre du conseil syndical et se faire représenter par son représentant légal ou un fondé de pouvoir habilité.

Ne peuvent en revanche être membres du conseil syndical le syndic, ses employés, leurs conjoints, partenaires ou proches parents jusqu’au deuxième degré, même s’ils sont eux-mêmes copropriétaires. Cette règle garantit l’indépendance du conseil syndical dans son rôle de contrôle.

L’assemblée générale, cœur de la vie collective

L’assemblée générale des copropriétaires est le lieu de décision de la copropriété. Elle doit être convoquée au moins une fois par an par le syndic.
Le copropriétaire peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour dans un délai raisonnable avant la convocation.
Le syndic envoie la convocation au moins vingt et un jours avant la date de la réunion. Les copropriétaires peuvent participer en présentiel, par visioconférence ou audioconférence, à condition d’en informer le syndic au moins trois jours francs avant la tenue de l’assemblée.

À l’issue de la réunion, le syndic dispose d’un délai d’un mois pour notifier le procès-verbal de l’assemblée générale à l’ensemble des copropriétaires.

L’assemblée générale est le moment où se prennent toutes les décisions importantes de la copropriété : approbation des comptes, travaux, budget prévisionnel, désignation du syndic, élection du conseil syndical, ou encore décisions relatives à l’entretien et à la conservation de l’immeuble.

Un cadre collectif pour une bonne gestion

La copropriété repose sur un équilibre entre droits individuels et responsabilités collectives. Le respect du règlement de copropriété, la participation aux assemblées générales, la transparence du syndic et l’implication du conseil syndical sont les conditions d’une gestion saine et d’une vie collective apaisée.

Connaître le cadre juridique de la copropriété, c’est garantir la protection de son patrimoine et contribuer à la bonne entente entre voisins.